박근혜 정부의 부동산 정책 - 대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년
bearwoong
·2020. 4. 20. 07:15
박근혜 정부 때의 부동산 정책은 '시장 정상화'라는 목표를 가지고 움직였다. 정상화한다는 것은 무언가 비정상이 있다는 뜻인데 비정상을 이해하려면 이명박 정부의 보금자리 주택을 이해할 필요가 있다.
이명박 정부는 국민 모두가 집을 '소유'한다는 목적으로 보금자리 주택 정책을 시행했다. 보금자리 주택 정책은 2009년부터 2018년까지 10년간 150만 채의 공공주택을 공급한다는 정책인데 워낙 공급하는 부동산이 많았고, 그동안은 분양시장이 민간의 영역이었는데 공공기관인 LH가 참여하게 되면서 부동산 시장의 비정상화를 일으켰다. 이로인해 주택 공급 주체, 건설사, 하도급 업체들이 파산 위기로 몰리면서 우리나라 전체 경제에도 큰 악영향을 미칠 수 있게 되었다.
이런 배경을 가지고 박근헤 정부는 부동산 시장을 정상화하고 활성화 시키는데 전력을 다하게 된다. 대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년에서는 이 때의 정책 4가지와 그 영향력에 대해서 아래와 같이 설명하고 있다.
2013년 4.1 대책
이명박 정부의 보금자리 주택은 일반 민간 분양주택들보다 더 저렴한 가격에 공급 될 뿐만 아니라 기존에 그린벨트 였던 곳을 풀어서 주택을 지으므로 1, 2기 신도시보다 서울에 더 가까운 위치를 차지하게 되었다. 민간 분양 주택들이 경쟁상대가 될리가 없었다.
4.1 대책은 기존의 분양형 보금자리 주택의 공급 목표인 70만 호를 20만 호로 줄이도록 하였다. 4.1 대책을 내는 당시 이미 분양형 보금자리 주택이 20만 호 이상 공급된 상태였기 때문에 4.1 대책을 내자마자 분양형 보금자리 주택 공급은 강제로 종료되게 되었다.
2014년 7.24 대책
7.24 대책은 소위 말하는 "빚내서 집사라" 정책이다. 이 정책을 이해하려면 LTV와 DTI에 대한 이해가 우선되어야 한다. 다음은 대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년에서의 LTV, DTI 설명이다.
LTV : 담보 대비 대출 비율
6억 짜리 집을 살 때 3억의 빚을 내면 LTV는 50%이다.
DTI : 소득 대비 원리금 상환 비율
연소득 5천만 원인 사람이 매년 2천만 원의 원리금을 상환하는 경우 DTI는 40%이다.
7.24 대책이 나오기 전 LTV와 DTI 는 모두 50% 였다. 그런데 7.24 대책에서 LTV는 50%에서 70%로 완화하였고, DTI는 50%에서 60%로 완화하였다. 즉 가계의 구매력이 급상승하게 되었다. 기존에 3억이 있는 사람이 최대 6억짜리 집을 살 수 있었다면 7.24 대책 이후 최대 10억짜리 집을 살 수 있게 된 것이다. 이 대책의 효과는 확실해서 2014년 한 해에만 주택담보대출액이 36조원으로 전년 대비 4배나 급증했다.
2014년 9.1 대책
9.1 대책은 역대 최고 수준의 부동산 부양책이었다. 크게 '공급 축소'와 '수요 촉진'의 두 가지 측면으로 나누어 볼 수 있다.
공급 축소 정책으로는 택지개발 촉진법 (택촉법) 페지와 2017년 말까지 LH가 더 이상 신규 택지 지정을 하지 않는 정책을 펼쳤다. (택촉법은 역대 신도시들을 만들 수 있었던 뿌리가 되는 법이다. 9.1 대책 이후 택촉법 폐지에 관해서 국회가 첨예하게 대립하면서 폐지되지 않았다.) 이 말은 최소한 박근혜 정부 동안에는 더 이상 신도시를 건설하지 않겠다는 뜻이었다. 이로 인해 향후 5~6년간 상당한 수준의 공급 절벽이 올 것이 자명해졌다.
수요 촉진 정책으로는 재건축과 재개발 활성화를 가지고 나왔다. 재건축과 재개발을 활성화 시켜서 멸실 수요를 촉진하는 방법이었다. 여기서 멸실 수요는 노후한 주택에 거주하던 세대가 재건축이나 재개발 등으로 주거가 없어졌을 때 이를 대체하는 수요를 뜻한다.
재건축과 재개발을 활성화 시키기 위해서 재건축 연한의 상한선을 기존 40년에서 30년으로 단축시켰다. 또 안전진단 제도의 안전진단 점수 체계를 수정하였다. 이로 인해 노후 아파트이기만 하다면 구조안전성과 무관하게 안전진단을 통과해서 재건축을 할 수 있게 되었다. 마지막으로 임대주택 건설 요건을 사상 최고 수준으로 완화해주었다. 당시 재개발 사업을 할 때 전체 세대 수 또는 연면적의 20% 이하 범위 안에서 임대주택을 건설해야 했는데 이는 재개발 사업의 수익성을 악화시키는 요인이었다.
2015년 4월
분양가상한제 자율화 정책을 도입하였다. 이 정책으로 분양가격을 자유롭게 결정할 수 있게 되니 9.1 대책으로 활성화한 재건축 재개발이 더욱더 활성화되게 되었다. 이후로는 더 이상 활성화 대책을 낼 필요가 없을 정도로 부동산 시장에 호황이 시작되었다.
대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년에서는 박근혜 정부의 부동산 정책을 이렇게 이야기하고 있다.
돌이켜보면 박근혜 정부는 ‘공급’측면에서 획기적 감소를 기획했던 정부였다. 그 당시 보금자리주택 정책의 폐지로 공공 분양 50만 호의 감소, 이어서 택촉법의 폐지로 물량을 알 수 없을 정도로 주택 공급이 감소했다. 수요공급 곡선은 단순했고 원리 원칙대로 움직였다. 즉 공급이 사라지자 가격이 상승한 것이었다. 이것이 2015년부터 나타난 부동산 대세 상승의 시작이었다.
