1주택자와 다주택자의 양도소득세 - 대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년

 

1주택자와 다주택자의 양도소득세 - 대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년

1주택자와 다주택자의 양도소득세

아파트를 샀다가 팔면서 차익이 생기면 양도소득세를 내야한다. 대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년에서는 양도소득세를 3단 구조로 계산한다.
첫번째로 9억원 비과세를 계산하고 다음으로 장특공제를 계산한다. 마지막으로 세율을 적용하면 양도소득세로 얼마를 내야하는지 알 수 있다. 

첫 번째인 9억원 비과세는 1주택자만 적용가능하다. 즉 다주택자는 9억원 비과세를 받을 수 없다. 만약 1주택자가 9억원이 넘는 가격에 매매를 했을 경우 초과분에 대해서만 세금을 계산하게된다.

두 번째인 장특공제는 주택을 장기간 보유하는 경우에 공제를 해주는 '장기보유 특별공제'를 말한다. 1세대 1주택자의 경우에 적용하는 특별공제율은 1년에 8%씩 최대 10년 80%의 공제를 적용한다. 다주택자의 경우 8.2 대책의 영향으로 장특공제도 없어졌다. 2018년 12월 말일까지 매각하는 다주택자들에게는 1년에 3%씩 최대 10년 30%의 장기보유공제가 있었다. 

마지막으로 소득세율을 곱해준다. 1주택자의 경우에는 기본세율을 곱해주고 2주택자 이상일 때는 중과세율을 적용받는다. 기본세율은 직장인이 급여를 받을 때 내는 소득세와 같다. 연 1200만 원 이하는 6%, 1200~4600만 원까지는 15%, 4600~8800만 원까지는 24%, 8800만~1억 5천만 원 까지는 35%, 1억 5천만~3억 원까지는 38%, 3~5억 원까지는 40%, 5억 초과부터는 42%의 세율을 적용한다. 더불어 지방소득세가 10%  추가되므로 6%는 6.6%를, 15%는 16.5%를 낸다고 생각하면 된다. 조정지역 2주택자라면 기본세율에서 10%포인트를  가산하고, 3주택자 이상이라면 20%포인트를 가산하는 중과세율을 적용받는다.

1주택자 양도소득세 예시

A라는 사람은 1주택자이며 5억 원에 집을 사서 10년 후 15억 원에 집을 팔았다고 가정하고 세금을 계산해보자. 우선 1주택자이기 때문에 9억의 비과세 혜택을 받는다. 매각차익인 10억원에서 9억 비과세혜택으로 60%(9억 원 / 15억 원)를 적용하면 비과세대상 금액은 10억 * 60%를 해서 6억이다. 즉 10억 중 6억이 비과세이고 4억에 대해서만 과세를 하게된다. 

과세 대상 금액인 4억에 장특공제 80%(1년에 8%씩 10년)를 하면 과세 대상 금액이 8천만 원으로 줄어든다. 8천만 원에서 인적공제 250만원을 제외해서 7750만 원이 최종 과세대상 금액이 된다.

이 7750만 원에 마지막 단계인 '소득세율'을 곱하면 양도소득세가 나온다. 7750만 원 * 24% = 1860만 원에 누진 공제인 108만원을 빼면 최종적으로 1752만 원을 내게 된다.

양도소득세

다주택자 양도소득세 예시

B라는 사람은 주택을 3채 보유하고 있고 A와 마찬가지로 5억 원에 집을 사서 10년 후 15억 원에 집을 팔았다. 마찬가지로 3단계로 세금을 계산해본다. 우선 9억원 비과세혜택은 계산할 것이 없다. 9억원 비과세혜택은 1주택자에게만 주는 혜택이다. ('일시적 2주택자'는 9억 비과세혜택을 받을 수 있는데 일시적 2주택자가 되는 조건은 첫 번째로 취득한 주택을 보유한 채 1년이 지난 시점에 두 번째 주택을 매수하고, 첫 번째의 집을 3년 이내에 매도하는 것이다.)

다음은 장기보유 공제 계산이다. 9억 비과세혜택을 못받은 상황에서는 매각차이 10억이 그대로 과세대상이다. 2018년 12월 말일전에 매각했다면 장기보유 공제(1년에 3%씩 30%)를 받아서 7억 원이 과세대상이 되고, 그 이후에 매각했다면 장기보유 공제를 하나도 못 받고 10억 원이 과세대상이 된다.

마지막으로 매각차이 10억 원(장기보유 공제를 받았다면 7억 원)에 소득세율을 곱해서 최종적으로 양도소득세가 결정된다. 다주택자라면 중과세율을 적용받는다고 했다. 10억일 경우 기본세율 42%에 20%를 더해서 62%가 되고 여기세 지방소득세율 10%까지 합치면 최종적으로 68.2%의 중과세율이 나온다. 10억원의 68.2%는 6억 8200만 원인데 누진 공제 3540만 원을 빼서 총 6억 4660만원의 양도소득세가 부과된다. 

대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년에서는 1주택자와 다주택자의 양도소득세를 설명하며 1주택 실수요자에 대해서 다음과 같이 말했다.

세금이 적다는 것은 세법적으로 상당히 '권장'한다는 의미이므로, 1주택 실수요자가 된다는 것은 언제나한국에서는 권장되는 일이다.