12.16대책과 각종 대책의 완성 - 대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년
bearwoong
·2020. 4. 23. 07:15
2019년 12.16 대책
12.16 대책은 앞서나온 부동산 정책들의 결정판이었다.
우선, 주택 매입시 대출 가능 한도를 확 줄였다.
기존에는 투기지역, 투기과열지구에서 주택담보대출 LTV가 40%였는데 12.16 대책에서는 9억 원 이하의 주택은 LTV 40%로, 9~15억 원 사이는 LTV 20%로 차등 적용했다.
시가 15억 원 이상의 초고가 아파트에 대해서는 LTV를 0%로 대출을 금지해버렸다.
또한 고가주택의 기준을 공시가격 9억 원(당시 시가 18억 수준)에서 시가 9억 원 수준으로 시세 기준을 적용하기로 했다.
9.13 대책에서 인상한 종합부동산세 (종부세)를 한 번더 인상한다.
종합부동산세는 '(공시가격 - 9억 원) * 공정시장가액비율 * 세율'로 계산하여 나온다.
여기서 나오는 모든 요소를 인상시킨다.
- (공시가격 - 9억 원)을 (공시가격 - 6억 원)으로 수정한다.
- 공정시장가액비율도 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년 100%로 순차적으로 높인다.
- 세율을 기존 1.3%에서 1.6%로 인상한다.
- 조정지역 2주택자의 세부담상한선을 종전 200%에서 300%로 높인다.
(공정시장가액비율은 부동산세나 제산세를 매기는 기준이 되는 과세표준을 정할 때 주택 공시가격에 곱하는 비율을 말한다.)
1주택자에 대해서는 종부세 공제율이 10~30%인 것을 20~40%로 높여 실수요자들에게는 더 큰 혜택을 주었다.
즉 2주택자가 되지 말고 1주택을 장기 보유하라는 것이다.
부부가 집 2채를 소유하는 경우에 대해서 '대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년' 에서는 다음과 같이 조언한다.
부부 공동명의가 보유세 절감에 도움이 된다고들 하지만, 그렇지도 않다.
최소한 종부세에 대해서만큼은, 만약 2주택 가구라면 부부가 각각 한 채씩을 소유하는 것이 종부세 완화에 훨씬 도움이 된다.
어쨌든 각각 1주택자가 되기 때문이다. 이때 부담하는 종부세율은 1주택 세율이고, 1주택의 경우 12.16대책에서 공제를 더 높여주었기 때문에 이것이 가장 유리하다.
또 12.16대책은 실수요자 기준을 강화했다.
1주택자가 받던 장특공제 80% 혜택을 '보유'와 '거주'를 분리해서 각각 40%로 만들었다.
12.16전에는 10년 이상 보유시 80% 장특공제를 받았다면 이제는 10년 이상 보유와 거주를 해야 80% 장특공제를 받을 수 있다.
양도소득세 부분도 강화되었다.
다주택자의 양도소득세 중과 시, 분양권도 주택 수에 포함하기로 했다.
2년 미만 보유 주택의 양도세율도 올랐다.
기존 1년 미만 40%, 2년 미만은 기본세율에서 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상은 기본 세율로 수정됐다.
12.16 대책에서 10년 이상 보유한 다주택자에게 탈출구를 마련해주었는데 조정지역 내 주택을 양도할 때 장특공제를 못받고 중과세율 적용 받는 것을 2020년 6월 30일까지 한시적으로 유예하기로 한 것이다.
10년 이상 보유한 다주택자에게 이번 기회에 정리를 하거나 종부세를 많이 내거나 선택을 하라는 뜻이다.
2020년대는 정책 우위의 시대
12.16 대책을 보며 '대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년'의 저자는 2020년대는 정책 우위의 시대가 될 것이라고 예상한다.
12.16대책과 더불어 그 전에 쌓아놓은 대책들의 종합적 효과가 2020년 이후부터 나타나기 때문이다. 재건축이 대표적인 사례인데 8.2 대책의 재건축초과이익환수제와 2020년 4월에 시행될 분양가상한제가 맞물리면서 상황이 복잡하게 흘러갈 수 있다.
또한 9.13대책과 12.16 대책에서 늘린 보유세 효과도 가중될 것이다.
2020년대는 누적된 정부 정택이 위력을 발휘하는 시대가 될 것이다.
12.16대책 하나만이 아니라, 그간 첩첩이 쌓였던 세 건의 종합 대책들과 각종 대책이 힘을 받는 시기다.
특히 고가, 초고가 주택을 대상으로 하는 누적된 가격 안정화 정책 우위의 시대가 바야흐로 오고 있다.
