LTVDTI 주택담보대출 쉽게 이해하기 (+DSR)

LTVDTI 주택담보대출 쉽게 이해하기

1. 주택담보대출이란?

  LTV 와 DTI를 이해하기 위해서는 주택담보 대출이 무엇인지부터 짚고 넘어가야한다. 주택담보대출은 대출을 할 때 담보로 주택을 잡는다는 것이다.

 

  조금 더 쉽게 이야기하면 은행에서는 대출자가 돈을 갚을지 안갚을지 확신할 수 없기 때문에 대출자가 돈을 갚지 않을 경우를 대비하여 담보를 설정한다. 대출한 돈을 갚지 않을 경우 담보를 매각하여 대출금을 회수하게 되는데 주택담보대출의 경우 주택(집)이 담보로 잡히는 것이다.

 

2. LTVDTI란?

  LTV와 DTI는 주택담보대출을 할 때 돈을 얼마나 빌려주느냐과 관련이 있는 용어들이다. 위에서 주택담보대출은 주택을 담보로 실행하는 대출이라고 하였다. 주택담보대출을 해줄 때 은행의 입장에서 중요한 것은 딱 2가지이다.

 

1. 담보로 잡은 집을 어느정도의 가치만큼 쳐줄 것인가? ( LTV )
2. 대출자의 소득은 대출금을 갚기에 충분한가? ( DTI )

  LTV는 Loan To Value ratio의 약자인데 담보로 잡은 주택의 가격 대비해서 얼마만큼 대출을 해줄 것인지를 뜻한다. 따라서 LTV가 낮을수록 빌릴 수 있는 대출금의 액수도 낮아지게 된다.

 

예를들어 LTV가 50%이고 담보로 잡은 주택이 6억이라고 한다면 대출이 가능한 최대금액은 6억 * 50%를 하여서 3억이 되지만 같은 주택의 LTV가 40%인 경우 6*40%를 하여 2억 4천만원까지만 대출이 된다.

  DTI는 Debt To Incom의 약자이고, 대출자의 총 소득에서 대출금의 원리금(원금+이자) 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 대출자의 총 소득에서 일정 비율 이상은 원리금을 상환하는데 사용할 수 없도록 제한을 하는 것이다. DTI는 LTV와 마찬가지로 DTI가 낮을수록 빌릴 수 있는 대출금의 금액이 작아지게 된다.

 

예를들어 DTI가 50%이고 대출자의 연소득이 1억이라면 이 대출자는 1년에 원리금의 합이 1억 * 50%를 하여 5000만원까지 대출을 할 수 있다. DTI가 40%로 낮아질 경우 1억 * 40%로 1년에 원리금 합이 4000만원까지 대출을 할 수 있게 된다.

3. DTI 변동없이 더 많이 대출 받는 방법

다만 DTI는 원리금 합계이기 때문에 대출기간을 길게하면 1년에 갚아야 하는 원금이 작아져서 더 큰 금액을 대출할 수 있게 된다. 10억을 5년에 나누어 갚는 것과 10년에 나누어 갚는 다고 생각해볼 때 10년에 나누어 갚는게 총 이자는 많겠지만 1년당 갚는 원리금의 액수가 작아지기 때문이다.

4. DSR이란? (DTI와 차이점)

DSR은 Debt Service Ration의 약자로 총부채원리금상환비율 이라고도 한다. 앞에서 본 DTI와 비슷하게 대출 받는 사람의 연소득에서 원리금을 상환하는 비용이 얼마나 차지하는지를 이야기 하는데 DTI와 차이점은 대출자가 받은 모든 대출의 원리금을 계산한다는 점이다.

• DTI 원리금: 주택담보대출의 원리금 상환 금액
• DSR 원리금: 대출자의 모든 대출 원리금 (주택담보대출 + 신용대출 + 카드론 등)

DTI와 DSR이 똑같이 50%라면 주택담보대출만 받은 대출자의 경우 DTI와 DSR이 차이가 없지만 신용대출이나 카드론 등을 실행한 대출자의 경우 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 줄어들게 된다.

 

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