2020년대 수도권 집값 전망과 투자 전략 - 대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년
bearwoong
·2020. 4. 25. 07:15
2020년대 수도권 집값 전망
지난 10년 동안 집값 상승은 토지비용이 오른데서 기인한다. 토지 가격이 오른 이유는 단순하다. 토지의 수요 대비 공급이 적었기 때문이다. 1980년대 택지개발촉진법을 통해서 새로운 토지(1기 신도시와 수도권 신시가지)가 공급되면서 서울과 같은 구도시의 집값 급등을 막았다. 반면 2000년대에는 2기 신도시의 공급이 충분하지 못했고 서울 쪽 출퇴근이 사실상 어려운 통근통학률이 낮은 도시들을 만들었기 때문에 실질적 공급 효과가 없었다. 결과적으로 2000년대에는 구도심의 집값이 급등했다. 2010년대 들어서는 신도시가 생기지 않았고, 9.1 대책으로 택지공급도 없어져서 집값이 오를 수 밖에 없는 시기였다. 대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년의 저자는 2018년 9월 21일 3기 신도시의 발표로 인해 2020년대 초중반부터는 집값이 안정적이 될 것이라고 예상한다. 3기 신도시는 1기, 2기 신도시에서 부족했던 도시 기능을 보완하는 형태로 설계된다. 즉 업무, 산업시설이나 문화시설 등을 배치하여 주거 기능 이외의 도시 기능을 제공할 예정이다. 또한 2020년대는 GTX와 신안산선 등 광역철도 노선이 추가될 예정이다.
2020년대는 GTX와 신안산선을 포함해 다양한 광역철도 노선들이 연장되고, 수도권 30만 호 공급과 광역교통망 대책에 따라 토지의 추가 공급과 같은 효과가 나타날 것으로 보인다. 즉, 1993~1994년과 유사한 광역 신도시 개발 효과가 2023~2024년 전후로 나타난다는 뜻이다.
실수요자 대응방안1
대한민국 부동산 지난10년 앞으로 10년에서는 실수요자라면 (주택을 매수하고, 그 집에 거주할 생각이라면) 수도권 내에서 자금 여력이 되는 수준에서 적극적으로 구입하라고 조언한다. 부동산 실수요자가 받을 수 있는 혜택이 많기 때문이다. 반대로 다주택자가 되려고 하거나 1주택 갭투자를 하거나 무리한 자금조달, 편법적 자금조달은 실수요자로서 받을 수 있는 혜택을 받지 못하거나 못하게 될 예정이므로 지양하는 것이 좋다. 주거비용은 총소득의 20% 이내에서 관리하는 것이 적절하다.
실수요자 대응방안2
13평, 25평같은 소형 평형에 주목하는 것이 좋다. 12.16 대책에서 나온 고가 주택 9억, 초고가 주택 15억원 기준과 이에 관련된 금융규제가 장기간 유지되면 이에 맞춰서 다양한 평형대가 나올 것이다. 1인 가구 비중이 전체의 29.3%나 차지하고 현재도 급증하고 있기 때문에 13~15평, 최대 18평 정도 되는 아파트를 눈여겨 봐야한다. 2인 가구 기준으로는 25평, 3인 가구 기준으로는 39~42평대가 적절한 면적으로 변해갈 것이다.
현 34평형은 2인이 살기에는 과도하게 넓으며, 3인이 살기에는 좁다. 그러므로 25평형과 34평형의 가격 격차는 점차 좁혀질 것으로 보인다.
실수요자 대응방안3
청약을 적극적으로 활용하길 권장한다. 면적 66만 제곱미터 이상의 대규모 택지개발지구에 분양하는 주택의 경우 해당 시, 도와 수도권에서 각각 50%를 뽑는다. 즉 본인이 서울에 살든 경기도에 살든 대부분 수도권 택지개발 지구에 청약할 수 있다. 수도권에 산다면 3기 신도시를 포함한 대규모 택지개발지구의 일반분양에 사실상 모두 청약할 수 있는 자격이 생긴다. 해당지역 1순위 자격을 확보하기 위해서는 2년을 거주해야 하는데 수도권 신도시들은 수도권 모든 지역에 청약할 수 있으므로 과도하게 무리해서 이사를 갈 필요까지는 없다.
실수요자 대응방안4
실수요자인 만큼 부동산으로 돈을 벌겠다는 목적보다는 주거 문제를 해결하려는 목적을 생각하는 것이 우선이다. 무주택자가 주택을 사기 위해서는 대출이 필수인데 원리금 상환이 총소득의 20% 이내를 차지하는 범위 안에서 자금을 조달하는 것이 좋다. 예를들어 부부 소득이 세후 8000만 원이라면 8000만 원의 20%인 1600만 원을 원리금으로 상환할 정도로 대출을 하는 것이 적절하다. 금리가 3%정도 된다고 가정하면 4억 원 정도가 적정 금액이다.
또한 이미 주거환경이 좋아서 더 나아지기 어려운 곳보다는 앞으로 좋아질 가능성이 큰 곳에 주택을 매수하는 것이 좋다. GTX역 주변으로 개발되는 신도시 사업들에 관심을 두고 찾아보기를 권한다.
유주택자 생존전략
모든 유주택자들을 위한 가장 훌륭한 조언은 1주택 실수요자가 되라는 것이다. 여기서 1주택 실수요자는 소유와 거주를 동시에 하고, 10년이상 거주하는 진정한 1주택 실수요자를 뜻한다.
고가 2주택 이상의 다주택자가 2020년 가장 먼저 해야 할 일은 보유세를 낮추는 것이다. 증여가 한가지 방법이 될 수 있고, 10년 이상 보유한 주택이라면 12.16 대책에서는 공제와 일반 세율을 보장해주므로 양도도 선택지 중 하나가 될 수 있다.
2주택 이상의 다주택자 중에서 공시가격 6억 원(지방 3억 원) 이하이고 국민주택 규모 이하인 주택을 보유하고 있다면 지금이라도 ‘장기일반’임대사업자로 등록하는 것이 좋다. 특히 9.13 대책이전에 공시가격 6억 원 이하이고, 면적도 국민주택 규모 이하인 주택을 매입한 다주택자라면 임대사업자 등록을 적극 추진할 필요성이 있다.
다주택자라면 간접투자(리츠)도 고려해 볼 만한 대상이다. 2019~2020년의 공모 리츠는 정부가 강력하게 부양하고자 하는 대상이다. 정부가 부양하고자하고, 민간이 활성화하면서 시장이 조성될 때가 투자하기에 가장 유망한 초기 단계다.
