문재인 정부의 부동산 정책 - 대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년
bearwoong
·2020. 4. 22. 07:15
박근혜 정부에서 활성화시켜놓은 부동산 시장을 문재인 정부에서는 다시 누르기위해 여러가지 대책을 내놓게 된다. 하지만 결과는 모두가 알다시피 부동산가격은 천정부지로 치솟았다. 대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년에서는 문재인 정부에서 내놓은 대책들을 설명하고 문제가 무엇이었는지 되짚어본다.
2017년 6.19 대책
문재인 정부 출범 후 처음으로 나온 부동산 대책이다. 당시 정권이 바뀌면서 부동산 시장에 규제가 강력해질 것이라고 예상하며 시장이 긴장하고 있는 상태였었다. 그런데 6.19 대책에서 나온 규제는 LTV를 70%에서 60%로, DTI를 60%에서 50%로 낮추는 솜방망이 수준의 규제였다. 박근혜 정부에서 규제를 완화하기 전이 각각 50%였으니 규제가 생기더라도 그 때보다는 널널한 상황인 것이다. 솜방방이 수준의 6.19 대책이 나온 이후 주택가격이 큰 폭으로 상승하게 된다.
청약조정지역에서 전매 제한을 강화한 것 정도가 규제다운 규제였는데 이로인해 모든 청약조정지역에서 분양권 전매를 소유권 이전 시까지 할 수 없도록 강화하였다.
2017년 8.2 대책
6.19 대책 이후 주택가격이 큰 폭으로 오르자 정부는 유주택자가 주택을 사는 것이 문제라고 진단했다. (유주택자가 매매시장에서 차지하는 비중이 크게 증가했기 때문이다.) 특히 유주택자들 중에서도 다주택자의 주택 구매가 시장에 미치는 영향력이 크다고 생각했다. 따라서 8.2 대책에서는 다주택자들에게 규제가 집중된다.
우선 청약조정지역, 투기과열, 투기지역에서 다주택자가 부동산을 매각할 때 양도소득세의 세율을 중과세율로 인상했다. 또한 투기과열지구, 투기지역을 새롭게 지정하였다. 투기과열지구의 LTV를 종전 60%에서 40%로 낮추고 투기지역에서는 주택담보대출을 '세대당'으로 제한하여 사실상 한 세대에 주택담보대출을 1건만 받을 수 있게 하였다.
LTV가 40%로 낮아지면서 현금 부자들만 대출 끼고 집을 살 수 있게 되자 실수요자들이 전세를 끼고 갭투자를 하게되었다. (전세가율이 LTV 40%보다는 높았기 때문이다.) 이는 2018년 이후 전세 대출금을 레버리지로 활용하는 갭투자를 급성장하게 하였다.
입주권의 시장과열을 막기위해서 재건축, 재개발과 같은 정비사업은 관리처분 인가 후부터 소유권 이전 등기 시까지 조합원의 입주권 거래를 막았다. 또 '재당첨 제한'을 시작하여 투기과열지구에서 정비사업의 분양에 당첨 된 경우에는 5년간 타 정비사업의 일반 분양을 받을 수 없게하였다.
초과이익환수제를 부활시켰다. 초과이익 환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도이다.
2017년 12월 임대주택등록활성화 방안
강력한 8.2 대책 이후 주택가격에 잠시 조정이 있었다가 다시 상승하기 시작했다. 당시 문재인 정부의 대책에는 공급 대책이 없었고, 다주택자들에게 강화된 규제도 양도소득세에만 피하면 되는 상황이라 팔지만 않으면 규제가 없는 것과 마찬가지였다.
이런 상황에서 발표된 임대주택등록활성화 방안은 다주택자들을 양산하게 된다. 임대주택등록활성화 방안에 다주택자라도 투자한 주택을 임대사업자로 등록하고 그 주택이 일정 기준만 충족한다면, 장기보유공제를 10년 0%에서 8년 70%로 '특별공제'해준다는 내용이 있기 때문이었다.
대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년에서는 임대주택등록활성화 방안이 나온 상황을 아래와 같이 말한다.
임대사업자로 등록하면 세제 혜택을 받을 수 있다. 이 정책은 그야말로 가뭄에 비가 온듯 다주택자들에게 압도적인 환영을 받았다. 장특공제를 받는 조건은 오직 임대사업 등록 대상 주택이 국민주택 규모 이하의 면적 기준만 충족하면 됐다. 가격은 상관이 없었다. 시가든 공시가격이든 그게 10억이든 20억이든 면적만 소형이라면 8년간 장기 일반주택으로 임대등록을 했을 때, 최대 70%의 공제를 받을 수 있었다. 이것은 가히 마법이었다.
이 후 임대사업자 등록이 폭증하며 투기 수요도 하늘을 찔렀다. 그리고 부동산 시가총액이 1년 기준 최대의 상승폭을 기록하게 된다.
2018년 9.13 대책
9.13 대책에서 다주택자들을 대상으로 종합부동산세 (종부세)를 급격히 인상했다. 먼저 세율을 인상했는데, 조정지역 내 2주택자나 일반 3주택자 이상일 때는 종부세율을 인상하여 세금부담을 늘렸다. 또 조정지역에서는 종부세 감면을 불가능하게 했다. '세부담상한선'도 조정지역 2주택자부터는 종전 150%에서 200%로 늘리고, 3주택자 이상에겐 300%로 높였다. 이로인해 빠른 폭의 세금 인상속도를 볼 수 있게 되었다.
9.13 대책 이후 평균 갭투자 비율이 급격히 하락하며 주택가격이 하락하기 시작했다. 하지만 그 후 1주택 갭투자자가 등장하며 다시 부동산 시장의 상승을 불러왔다.
